Статьи по rss Крымский ТелеграфЪ в Twitter Крымский ТелеграфЪ в google+ Крымский ТелеграфЪ в Вконтакте Крымский ТелеграфЪ в Facebook
Популярное за месяц
Письмо Деду Морозу
Логин Пароль

Убедитесь в том, что кров — юридически здоров

Убедитесь в том, что кров — юридически здоров

Риэлтор открывает тайны подводных камней при сделках с недвижимостью

Рынок недвижимости сегодня почти спит, несмотря на бодрые уверения экономистов, что вот-вот проснется и даже начнет расти в материальном выражении – стоимости жилья. Конечно, продавец всегда хочет продать подороже, а покупатель – купить подешевле, поэтому первый сейчас не торопится избавиться от недвижимости, ожидая повышения цен, второй – спешит приобрести крышу над головой, пока она более-менее доступна. Вот и получается, что в поисках дешевизны покупатель рискует остаться и без денег, и без жилья, ибо самые недорогие варианты потому и являются таковыми, что за свои деньги покупатель приобретает с ними массу проблем. 

«Здоровье» ненадежно — сделка невозможна
Существует несколько основных причин, по которым покупатель, как и продавец, могут оказаться в «зоне риска», и мы рассмотрим их с по-мощью риэлтора Марины А., работающей в одной из фирм по продаже недвижимости.
Как это ни непривычно звучит, но, помимо проверки документов на квартиру, имеет смысл проверить дееспособность самого продавца, вплоть до справки из психдиспансера. Если не хотите обижать партнера по сделке такими подозрениями, хотя бы поговорите с соседями по поводу адекватности или наличия «вредных привычек» их соседа. Иначе можете прикупить жилье у шизофреника или наркомана-алкоголика, признанного недееспособным. В этом случае опекун может подать в суд иск о признании сделки недействительной, и покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец – деньги (если они у него останутся к тому моменту). Впрочем, если сделка совершена к выгоде недееспособного гражданина, она может быть по требованию его попечителя признана судом и действительной. 
Кстати, в этом случае махинатором может оказаться не столько продавец, сколько покупатель. 
Марина А., риэлтор: 
«Несколько лет назад гражданин У., купив однокомнатную квартиру в Симферополе, стал склонять к обмену с доплатой одинокого соседа, владеющего двухкомнатным жильем. При этом семья У. навела справки у «долгожителей» подъезда, которые заверили, что сосед не в себе, часто лечится в психбольнице и имеет несовершеннолетнюю дочь, живущую с его бывшей супругой, то есть наследницу. Однако «покупатель», даже наведя справки у лечащих врачей «продавца», которые предупредили, что сделки с ним совершать нельзя, почему-то решил, что психбольной – это легкая добыча. И заключил сделку у нотариуса об обмене жилья без всяких доплат, явно ухудшив положение больного, да и после «обмена» отобрал у него все документы на двушку, не отдав ни своей однокомнатной, ни документов на нее. Бездомный сосед попал в психстационар, а его опекун, бывшая жена, подала иск в суд. В результате длительных судебных заседаний махинатор лишился чужой квартиры, в которой уже поспешил сделать ремонт, да еще против него возбудили уголовное дело по факту мошенничества». 
И хотя в данном случае речь идет о сознательной афере, купив такое жилье даже по незнанию, любой гражданин рискует поиметь, помимо расторгнутой сделки, еще и судимость. Ведь незнание закона не освобождает от ответственности.

«Тайные» родственники
Часто встречаются варианты, когда у продавца на самом деле имеются родственники, прописанные в продаваемом жилище, о которых он предпочитает умалчивать. Это могут быть настоящий (или бывший) супруг, находящийся в отъезде или в заключении, престарелые родители, пребывающие в «доме призрения». Если такие родственники «всплывут» уже после покупки жилья, есть несколько вариантов решения проблемы, и все они не в пользу покупателя – его могут судом признать вселенным незаконно и заставят выселиться, забрав назад деньги. Есть и еще вариант, при котором от собственной предприимчивости пострадает продавец — вместо признания недействительной сделки суд может взыскать с продавца половину стоимости квартиры в пользу пострадавшего супруга. Бывает, когда по решению суда эта сумма взыскивается не с продавца, а с покупателя!
Марина А., риэлтор:
«У меня был случай, когда женщина умудрилась подать в розыск мужа, как говорится, «заведомо находящегося в местах лишения свободы» и отбывающего там немалый срок. То ли милицейская машина дала сбой, то ли в суде у дамы были хорошие знакомые, но спустя отведенное законом время его признали…пропавшим без вести. Другого пути «пробросить» мужа у нее не было – закон запрещает лишать жилья заключенных. Вот отсюда-то через некоторое время и начались все беды, но не у самой мадам, а у семьи, купившей у нее квартиру большой площади. 
Вернувшийся после отсидки зэк обнаружил пропажу жены и отсутствие жилплощади, да и подал иск в суд о …вселении. Что самое интересное, суд признал его право на жилье, так и не разыскав супругу-мошенницу – судебные исполнители выделили сидельцу положенный метраж в чужой по сути квартире и «устранили препятствия» по его пользованию жильем, то есть вселили. Посудившись с нежеланным соседом еще несколько лет, неудачливые покупатели отстегнули ему немалую сумму в долларах США, дабы он приобрел себе другое жилье». Так что при покупке квартиры стоит требовать у продавца нотариально заверенное согласие на продажу квартиры всех совладельцев, о которых стоит предварительно навести справки через соседей или в компетентных органах. Поможет в этом случае даже шоколадка или небольшая сумма, врученная жэковской паспортистке – именно она подскажет, были ли в квартире «временно выписанные» жильцы: это и есть, как правило, осужденные, престарелые и лечащиеся наркоманы.  
«Детский» вопрос
Еще один скользкий вопрос – наличие детей у продавца. Перед покупкой квартиры поинтересуйтесь, не живут ли в ней непрописанные дети. На любое действие с такой квартирой понадобится согласие органов опеки и попечительства, которые обязаны тщательно изучить все обстоятельства сделки. Что их волнует (в силу должности) —не нарушаются ли права несовершеннолетнего на жилище. В случае нарушения прав органы опеки могут не дать своего согласия на сделку. Но при этом их согласие вовсе еще не гарантирует законности сделки. При продаже квартиры с последующей покупкой другого жилья органы опеки требуют от продавца обеспечить несовершеннолетнему регистрацию до момента покупки новой квартиры. Следят, чтобы условия проживания во временном жилье были не хуже, чем в продаваемой квартире. Если квартиру приватизировали, но ребенок не принимал участия в приватизации, а потом выписался из квартиры, продавец также должен получить согласие органов опеки на продажу такой квартиры. Ведь часто детей при приватизации «забывают», и ребенок фактически остается лишь жильцом, а остальные члены семьи — собственники. В таких ситуациях неизбежно вмешательство прокуратуры в интересах ребенка. 
Впрочем, есть и еще один подводный камень, хотя сталкиваться с этим приходится крайне редко: сделка купли-продажи может быть признана недействительной, если продавец – ребенок. Конечно, ни один разумный человек не станет покупать квартиру у ребенка, но на всякий случай нужно знать, что если ребенку-собственнику (а он может получить недвижимость в наследство) нет 14 лет, сделка считается недействительной с момента заключения. А когда квартиру продают дети от 14 до 18 лет без согласия родителей или опекуна, сделку могут признать незаконной в суде. Итог один – заставят освободить квартиру, а продавца – отдать деньги. Впрочем, возможно, что договор одобрят родители или опекуны ребенка.
Заплати налоги – покупай
Реально у недвижимости имеются две цены: БТИ и рыночная. Тут уже может пострадать продавец, поскольку покупатель-аферист и «его» нотариус предлагают, чтобы, мол, избежать лишних налогов, указать в договоре стоимость по оценке БТИ, которая намного меньше рыночной. А остальная сумма обещана продавцу после оформления сделки, значит, не будет облагаться никакими налогами, да и уменьшаются комиссионные нотариусу. 
Марина А., риэлтор: 
«Если вы на это согласитесь, можете быть уверены, что эту разницу в ценах никогда не получите. После подписания договора вам отдадут сумму, указанную в договоре и все... В суд не имеет смысла обращаться – такие договоренности обычно устные, а для суда в данном случае доказательством вашей правоты служит хотя бы расписка. Так что для экономии здесь нет оснований – лучше заплатите налоги, но в договоре укажите реальную рыночную стоимость жилья». 
Это вам поможет и в том случае, если вы покупатель, а мошенник на этот раз продавец. Только представьте себе: он продает свое жилье, получает деньги, а потом подает в суд с просьбой признать сделку недействительной – мало ли по каким причинам, ну, передумал он. В итоге по решению суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю — уплаченные деньги. Но только в той сумме, которая указана в договоре, а не то, что заплачено в действительности.
Марина А., риэлтор:
«Через нас продавал квартиру дедушка-божий одуванчик, который заверял, что едет к сыну в Россию, в Нижневартовск. Звонил и его сын, просил обеспечить безопасность сделки, обещал огромные комиссионные. В результате со сделки мы получили самые мизерные проценты, дедуля пропал на неделю, так и не выписавшись из жилья, как мы ни настаивали. Появился чуть не со слезами на глазах – сын отказался брать к себе, а деньги, мол, украли, и деваться ему некуда. Покупатели терпели из сочувствия дедушку в одной из комнат в надежде, что «все образуется». «Образовалось» все в самом неожиданном для них виде: дед подал в суд на расторжение сделки, а суд встал на его сторону и вынес постановление: вернуть деньги покупателю, а квартиру — деду. Беда в том, что поскольку деньги «украли», возвращать он будет по частям …с пенсии. А коль скоро платить он не отказывается, то юридически прав, вот только закончит выплаты лет этак через тридцать-сорок».
Верить нельзя никому?
Конечно, больше всего махинаций случается при передаче денег, и делать из этого маленький «междусобойчик» — рискованное дело. Есть вероятность, что, заплатив, вы так ничего и не получите. Покупателю должны гарантировать, что он отдал деньги именно продавцу, и станет собственником именно этой квартиры. Продавцу же — что он получит деньги именно в размере стоимости его жилья.  
У каждого – свой риск: если деньги передаются в момент нотариального оформления —рискует покупатель, потому что квартира накануне может быть уже продана или отдана в залог, или, наконец, арестована. Если же деньги передаются уже после оформления договора у нотариуса, рискует продавец — на основании нотариально оформленного договора покупатель может сам зарегистрировать покупку и не заплатить бывшему хозяину ничего. 
Марина А., риэлтор:
«Самое надежное, когда деньги до нужного момента остаются у третьих лиц, которым в равной степени доверяют обе стороны. У нас бывают клиенты, которые доверяют нам эту миссию, хотя мы не всегда соглашаемся. Лучше всего обратиться в банк и открыть специальный депозитный счет, с него продавец снимет свои деньги только после предъявления доказательств состоявшейся сделки». И последнее: опасайтесь генеральной доверенности, дающей посреднику право на все операции с квартирой. Случается, хотя сегодня уже реже, когда такого «продавца» заставляют подписать такой документ путем насилия или шантажа. Лет десять назад такими делами занимался симферопольский маклер, начинавший свою трудовую деятельность в СИЗО еще в советские времена – он подыскивал люмпен-пролетариат в виде алкоголиков или наркоманов и подпаивал их, вынуждая поставить подпись на «генералке». После чего их – на улицу, жилье – на продажу.
Единицы выживших бомжей с помощью родственников подавали в суд, и несколько сделок были признаны недействительными. Так что при появлении генеральной доверенности покупателю есть смысл найти настоящего владельца квартиры, чтобы не оказаться на улице. 
Ядвига БОЛТОВСКАЯ "Крымский телеграф"
фото stav. com

материал опубликован в "КТ" № 79 от 30 апреля 2010 г. 
Еще статьи:
Просмотров: 2903 |   Комментарии (0) Дата публикации: 4-05-2010

:: Добавление комментария

Ваше Имя:
Код:
Включите эту картинку для отображения кода безопасности
обновить, если не виден код
Введите код:



Лента новостей


Календарь
«    Декабрь 2016    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
 

Конкурс

Погода


Социальные сети


Гороскоп
   
Архив

По номерам газеты

Декабрь 2016 (33)
Ноябрь 2016 (90)
Октябрь 2016 (97)
Сентябрь 2016 (94)
Август 2016 (104)
Июль 2016 (95)